Tarım Alanları Değerlenecek Kısa Dönemli Kiralamalar Öne Çıkacak

COVID-19 salgını farklı çalışma kollarında birçok sektörü doğrudan etkilemeye devam ediyor. Konaklama, perakende, turizm, konut gibi sektörler, global bir belirsizlikle karşı karşıya olsa da arz ve talebi oluşturan koşullardaki değişim, yaşananların sektörlere etkilerinin farklılaşmasını beraberinde getiriyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yöneticisi Berk Ünsal, gayrimenkul perspektifinden yaptığı araştırmada, salgının etkilerinin zayıflamasının ardından hızla yükselişe geçmesi beklenen sektörleri değerlendirdi.

Ünsal’a göre; endüstriyel yapılar ve kiralık depo, tarım ve hayvancılık, sağlık gibi sektörler ihtiyaç nedeniyle hızlı bir toparlanma eğilimi göstererek yatırımcılar için fırsat sunacak alanların başında geliyor.

“Kısa dönemli kiralamalar yaygınlaşacak”

Çalışmaya göre, endüstriyel yapılar ve kiralık depoların, salgın sürecinden en az etkilenecek sektörler arasında yer alacağı öngörülüyor. Bu süreçte, diğer fonksiyonlara nazaran devam eden inşaatlar ve yapılması beklenen yatırımlar varlığını sürdürmeye devam ediyor. Perakende sektöründekine benzer şekilde e-ticaretteki talep artışı, bu sektördeki işe alımları da artırıyor.

Ünsal, önümüzdeki dönem kısa vadede, kısa dönemli kiralamaların yaygınlaşması beklentisine dikkat çekerek, “Uluslararası ticaretin azalması ile birlikte bazı ürünlerin ülke içinde üretilmeye başlanmasının talebi artıracağı öngörülmektedir. Soğuk hava depolarına yatırımlarda da artış beklenmektedir. Bununla birlikte, marketlerin ve ilgili diğer firmaların soğuk hava depolarına yaptığı yatırımlar kendi maliyetlerini artıracaktır. Mevcut durumda sektörde yatırımların geri dönüş süreleri benzer seviyededir. Kiralarda kısmi artışlar görülmekle birlikte henüz yüksek doluluklar gözlenmemektedir” diyor.

Tarımcılık faaliyetleri ve arazi değerleri yükselişte

Tarım ve hayvancılığın ne kadar önemli olduğu bu dönemde daha net bir şekilde hissediliyor. İthalat-ihracatın azalması ve temel ihtiyaç olan gıda maddelerine erişimin öneminin artması, tarımcılık faaliyetlerini ve dolayısıyla arazi değerlerini de olumlu yönde etkiliyor.

Tarımın yanı sıra besi çiftlikleri, silo, balık yetiştiriciliği gibi alanların da önümüzdeki süreçte önem kazanacağını söyleyen Ünsal, bu sektörle ilgili şu değerlendirmede bulunuyor:“Mevcut durumda pazar verisi kısıtlı olmakla birlikte, tarım ve hayvancılık sektörü ile ilgili ilk tepkiler alım kararlarının ertelenmesi ya da salgın öncesi dönem fiyatlarının korunması yönündedir. Hayvancılığa ise tarımdan farklı olarak tedarik/dağıtım zorluğunun daha yüksek olması nedeniyle bir miktar daha temkinli yaklaşılması beklenmektedir. Bağ, bahçe tipi gayrimenkullerde de ekim zamanları yaklaştıkça fiyatlarda değişikliğin hissedileceği düşünülmektedir.”

Sağlık sektöründe kira seviyelerini korunuyor

Salgın etkisiyle ilk etapta yaşlı ya da sağlık hizmetlerinden yararlanmaları gereken kişilerin birlikte yaşadıkları konseptlerin doluluk oranlarında azalmalar görüldüğüne dikkat çeken Ünsal, “Hijyene verilen önemin artırılması doğrultusunda maliyetlerin artış göstermesi de sağlık konseptli gayrimenkullerin karlılığını olumsuz etkiliyor. Gerçekleşen işlemlerin azlığı nedeniyle yatırımcı ve mal sahibi tarafındaki etkileri henüz net olarak bilinmese de sektörün geleceğe yönelik belirsizliği, risklerini ve kapitalizasyon oranlarını artırmaktadır. Poliklinik, hastane yatırımları ise salgın öncesi kira seviyelerini korumaktadır” diyor.

Ofis kiralarında 2021 yılı itibarıyla düşüş bekleniyor

Çalışmada, ofis sektöründe satın alma ve kiralamalar bu dönemde “bekle ve gör taktiği” ile uygulanan alanlar arasında yer alıyor. Mevcutta devam eden işlemlerin ise genel itibarıyla yavaşladığı gözleniyor. Ofislerin, gelir kaybından en çok etkilenecek gayrimenkul sınıflarından birisi olarak değerlendirildiğini belirten Ünsal, kira ödemelerindeki aksamaların ise mal sahiplerini çözüm yolları araştırmaya ittiğini hatırlatıyor.

Ünsal’ın bu sektörler ilgili öngörüleri ise şöyle: “Dolulukları korumak için, sona eren sözleşmelerde belirli bir dönem kirasız dönem olarak öngörülerek yeni kontratlar önerilmesi ya da kira indirimleri tercih edilmektedir. Kiracı tarafından ise sözleşmelerin daha kısa vadeli yapılmak isteneceği düşünülmektedir. Ofis kiralarının 2020’de belirli bir seviyeyi korumaya çalışması, 2021 yılı itibarıyla ise düşüş göstermesi beklenmektedir. Uzaktan çalışma modellerinin artış göstermesiyle ofis alanlarında daha küçük alanların tercih edileceği öngörülmektedir. Ayrıca, ofis alanlarına yaklaşımlarda da değişkenlikler olması ve kişi başına düşen alanların artırılması beklenmektedir.”

“Evde spor, spor salonlarına talebi düşürecek”

Sosyal hareketliliğin yüksek olduğu sinema, tiyatro, spor salonları, eğlence parkı gibi alanlar mevcut durumda faal olmayıp kısa vadede belirsizliğin en yüksek olduğu alanlar. Bu nedenle, yeni dönemde spor salonu alışkanlığının, evde sporun ya da spor uygulamalarının gelişmesiyle geri planda kalabileceği öngörüsünü paylaşan Ünsal, “Günümüzde, yurtdışında bazı spor salonlarının eşyalarını kiralama yoluyla gelir üretmeye çalışarak nakit akışı sağlamayı hedeflediği görülmektedir. Orta vadede spor salonları ve sinema/tiyatro gibi aktivitelere yönelik mevcut kapasitenin azalması beklenmektedir. Eğlence parkları ise yaz aylarının henüz belirsiz olması ile birlikte sezonluk gelirlerinin önemli bir kısmını kaybetmiştir. Bununla birlikte düşük dolulukla giderlerini karşılayamayacakları için doluluğun stabilize olacağı döneme kadar kapalı kalmaları beklenmektedir” diyor.

Perakendede e-ticaret pazarları artacak

Kredi ödemeleri en fazla geciken sektörlerin başında konaklama ile birlikte perakende sektörünün geldiğini belirten Ünsal, salgın sürecinin uzaması durumunda kirasız dönemin sürekliliğin sağlanmasının beklendiğine işaret ediyor. Ünsal, bu sektörle ilgili şu öngörüleri paylaşıyor: “Bazı işletmelerin sürecin uzaması halinde geri dönüşü olmayacak şekilde kapanabileceği öngörülmektedir. Bu doğrultuda da perakende pazarında arz artış gösterebilecek ve orta vadede kiralar aşağı yönlü baskılanacaktır. Ticari gayrimenkullerdeki olası satışların da yüksek iskontolarla gerçekleşmesi beklenmektedir. Salgın süresince e-ticaret de bir anda hızlı bir şekilde büyüme göstermiştir. Salgın sürecinin sona ermesi sonrasında daha büyük mağazalar yerine, daha büyük depolar ve fast food’dan tanıdık gelecek olan “drive thru” olarak adlandırılan arabadan inmeden alışveriş yapılmasının yaygın hale geleceği düşünülmektedir. Bunlarla birlikte, büyük mağazaların alanlarını küçültmeleri ve e-ticaretteki pazarlarını artırmaları beklenmektedir.”